Por DAVID LYONS, South Florida Sun Sentinel
FORT LAUDERDALE, Florida (AP) – Para algunos del sur Florida habitantes de condominios, ese toque en el hombro podría conducir al trato de su vida.
El mercado inmobiliario candente de los tres condados está impulsando a los desarrolladores a hacer un comprobación de los rascacielos más antiguos frente a la playa de la región como posibles candidatos de operación para la reurbanización. Si adecuadamente no es nueva, la tendencia ha cobrado veterano importancia a medida que desaparecen los terrenos baldíos y más residentes de otros estados se mudan al sur de Florida en rastreo de lujosas excavaciones.
Los propietarios que antaño no hubieran pensado en entregar, ahora están tomando en serio la idea de moverse cuando se enfrentan a elevadas ofertas de operación, dicen los analistas de la industria y los abogados.
– En Pompano Beach, The Related Group compró recientemente a los propietarios de las 46 unidades de poca pico en Beach Villa en 900 North Ocean Drive. El enrevesado fue construido en 1978. La compañía ganó recientemente la aprobación de la ciudad para rezonificar la propiedad y poder construir una torre de postín de 21 pisos en el ocasión de Beach Villa.
Dibujos Políticos
– En Miami Beach, los propietarios del Castle Beach Club, un edificio de 17 pisos de más o menos de 1966 en Collins Avenue, recibieron tantas ofertas no solicitadas de varios pretendientes no identificados que contrataron a Colliers, la firma de servicios inmobiliarios, para que las revisara. .
– En Sunny Isles Beach, Related Group y Dezer Development están celebrando la cesión de su nueva y elegante torre de postín Armani / Casa de 55 pisos. El plan, que se inició en 2016, se produjo a posteriori de que los desarrolladores se hicieran cargo de un sitio que albergaba el Seashore Club, un enrevesado de poca pico de 170 unidades, que compraron.
Aunque el extremo acuerdo fue hace aproximadamente cinco primaveras, es representativo de cómo los nuevos proyectos de condominios de postín están desplazando cada vez más los sitios residenciales de larga data cuyos primeros primaveras son expresiones lejanos.
“Parece ser una tendencia creciente”, dijo Gerard Yetming, director ejecutor ejecutor de Colliers, la compañía de servicios inmobiliarios. «Efectivamente hay muy pocas oportunidades para construir un nuevo rascacielos en algún ocasión tan deseable como en la playa».
Yetming dijo que el atractivo obvio para los propietarios que venden sus unidades más antiguas son los precios superiores que los desarrolladores están dispuestos a respaldar por ellas.
“Comienzan a darse cuenta de que esto es poco que deberíamos explorar de guisa organizada”, dijo Yetming. «Es solo con los objetivos colectivos correctos y un asesor donde se puede hacer poco».
Dijo que hay muchas iniciativas de adquisiciones de las que no se ha audición murmurar. Muchos fracasan, dijo, en medio de guerras de ofertas o desacuerdos internos sobre si una cesión debería ocurrir en primer ocasión. Siempre se necesita un consenso entre los propietarios de las unidades para avanzar, dijo.
«Estas son más las excepciones que la regla», dijo sobre las adquisiciones exitosas.
“Esto no es para todos los edificios”, agregó Yetming. “Hay muchos edificios adecuadamente construidos, adecuadamente ubicados y adecuadamente administrados que probablemente no sean buenos candidatos. Es necesario que existan circunstancias muy específicas para que estos acuerdos funcionen «.
Una vez que se adquiere un edificio más antiguo, el tiempo desde la cesión hasta la construcción de un nuevo plan es de 18 a 24 meses, dijo Eric Fordin, director regente de la división de condominios de Related.
“A posteriori de que ocurre la operación, se necesitan entre 6 y 9 meses para obtener la aprobación del plan del sitio”, dijo. “Luego, el proceso de ventas y marketing varía según el mercado, pero generalmente todavía toma de 6 a 9 meses. Desde el momento en que publicamos los documentos de construcción hasta la producción de un permiso, generalmente todavía toma 12 meses «.
EL FACTOR DE LAS TORRES DE CHAMPLAIN
Algunos impulsores de ventas incluyen el aumento del costo de mantenimiento de los edificios.
Durante primaveras, los miembros de muchas asociaciones de condominios han aplazado los proyectos de reparación adecuado a sus gastos. Una posible consecuencia del mantenimiento diferido se puso de manifiesto a posteriori del terrible colapso de las torres Champlain en Surfside, que se cobró 98 vidas.
El desastre provocó un gran finalidad dominó de preocupación entre las residencias de otros edificios más antiguos a lo desprendido de Gold Coast.
“El incidente de Champlain Towers en realidad está impulsando esta tendencia”, dijo Joseph Hernandez, socio y presidente del familia de actos de capital raíces en el escritorio de abogados Weiss Serota Helfman Cole & Bierman en Coral Gables.
«La tendencia ha estado sucediendo durante algún tiempo», dijo. “He estado haciendo estas transacciones durante 10 primaveras. La tendencia en realidad comenzó porque estamos entrando en el período en el que los condominios desarrollados en los primaveras 70 u 80 se están volviendo funcionalmente obsoletos «.
“Ahora la clan está mucho más en sintonía con el tema”, dijo Hernández. «Están enfocados en tratar de unirse y entregar su propiedad de una guisa que no estaban antaño».
Añadió que ha gastado «probablemente un interés de dos a tres veces en estas transacciones en el extremo año desde Champlain Towers».
“Normalmente trabajo en un par de estas transacciones” cada año, dijo. «Estoy trabajando en siete u ocho transacciones importantes en este momento».
PRECIOS PRIME PARA PROPIEDADES PRIME
Aún así, es la peculio de fondo la que decide si un acuerdo se materializará, afirmó Yetming de Colliers.
“El único momento en el que esto tiene sentido es cuando el valía de la tierra subyacente es significativamente veterano de lo que se venden actualmente las unidades colectivas”, dijo Yetming. «¿Por qué otra razón querría determinado entregar su propiedad a menos que pueda obtener una lucro significativa?»
Jamie Sturgis, fundador y director ejecutor de Native Realty Co. en Fort Lauderdale, dijo que se están pagando «récords históricos» por edificios multifamiliares a medida que llegan nuevos residentes al sur de Florida desde fuera de la ciudad y del país.
“Yo diría que la gran mayoría de los sitios atacados están en la playa, a la luz de lo que sucedió en Surfside”, dijo.
Muchos propietarios son pájaros de la cocaína que ven esto como «un momento oportuno … para cobrar en la parte superior del mercado y evitar tener que respaldar estas cuotas especiales» por proyectos de reparación pesada en edificios más antiguos.
Nick Pérez, vicepresidente de The Related Group, dijo que los propietarios de Beach Villa en Pompano vendieron a posteriori de darse cuenta de que podían duplicar o incluso triplicar su monises frente a los precios de operación originales.
“En última instancia, era el precio que estaban obteniendo por sus unidades”, dijo Pérez. “Yo diría que se estaban poniendo muy por encima del precio de mercado de sus unidades. Nadie tiene que entregar. Por fortuna, yo era el único que intentaba pescar todas las unidades y no tuve una querella de ofertas «.
Dijo que se reunió con 26 o 27 de los 46 propietarios.
“Hubo un poco de agarre de la mano”, dijo Pérez. «No querían salir de la playa».
Algunos se preguntaron dónde vivirían a posteriori. Related es permitir que los vendedores permanezcan hasta el final de la temporada de invierno.
“El creador fundamental final fue que si vendieran a otro legatario final en ocasión de la proposición que estaba proponiendo, habrían obtenido una cantidad de monises sustancialmente pequeño”, dijo.
Pérez no proporcionó cifras de ventas.
Pero los datos de ventas desenterrados por Zillow, la firma doméstico de investigación e inversión inmobiliaria en serie, encontraron que algunos propietarios recibieron hasta $ 800,000 por sus unidades de 302 pies cuadrados, un baño y un dormitorio con títulos de mercado acoplado por debajo de los $ 200,000.
No es difícil entender la afición por Related. El enrevesado de 3.07 acres de edificios de uno y dos pisos está emplazado acoplado en la playa entre el Océano Atlántico y la carretera estatal A1A. La propiedad ofrece un importante espacio verde y una piscina comunitaria en la parte trasera.
En su ocasión: Related está planeando una torre de condominios de postín de uso cerilla de 21 pisos con 119 unidades de condominio y aproximadamente 2,200 pies cuadrados de espacio comercial, según un documento presentado frente a la ciudad de Pompano Beach.
A poca distancia con destino a el ártico, Related está construyendo otro rascacielos de postín llamado Solemar, que según la compañía está vendido en un 99%.
La rápida cesión, dice la compañía, es un ejemplo de la demanda candente de propiedades frente al mar.
“Efectivamente no hay verdaderos lotes baldíos que estén maduros para el expansión ubicados acoplado en la arena”, dijo Pérez. Los edificios bajos de cuarenta primaveras son la mejor opción.
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